第343章

春节期间，陈立除了公司的事务，无需太多的应酬，回到青泉除了去见孟学德、张浩然，参加青泉市里组织的新春企业家茶话会之外，其他时间都留在家里，享受难得的假期。

        年后正月初六，张小天又执意搞了一次高中同学聚会。

        陈立这一次没有时间参加聚会，他在家里待到年初五就返回商都，拉着刘同江跟各方面洽谈海盟大厦以及海盟制衣厂拆改地块的事情，他从周斌那里知道唐晓年后也很早就离开青泉、回浦江的公司上班了。

        “张小天的财务公司，跟方龙茂、方义新他们还有关系呢--看曹林、范红伟两人的意思，应该是要将工作辞掉，一起跟着张小天搞民间借贷了。”在陈立的办公室里，周斌舒服的坐在沙发里，跷着二郎腿，跟陈立、郑文远聊昨天夜里他参加陈立高中班同学聚会的事情。

        方龙地产、嘉禾集团为了募集江湾嘉龙城建设所需的巨量资金，去年就仿照大商资本，合资注册成立了房地产私募资本嘉龙投资，在商都、洛城、青泉融集资金。

        私募资本跟非法集资的区别问题，国务院金融监管部门以及省金融办都陆续明确了界线，就是筹资对象不能太分散以及单笔筹资额度不能低于一百万。

        无论是方龙地产还是嘉禾投资，发展到今天的规模都不可能触碰这条明确的监管界线，但是无论是青泉、商都还是洛城，有能力并且愿意一次拿出上百万甚至数千万资金，交给新型投资实体运作的个人及企业，实际上很有限。

        大商资本是根植于青泉煤炭圈一步步发展起来的，陆陆续续将资产规模扩大到六十亿以上，其中差不多有将近一半是资产增值部分。

        嘉龙投资短时间内就需要筹集巨量的资金，唯一绕开监管红线的办法，就是跟张小天这一类的财务投资公司或者更明确的说民间借贷公司合作。

        也就是说，这类民间借贷或者财务投资公司，以一定的利息从青泉、洛城、商都等地民间筹集分散的闲置资金，再以更高的利息借给嘉龙投资。

        由于江湾嘉龙城前期在土地获得以及万邦乐园上的投入巨大，总计超过七十亿（后续要想提高容积率，还需要补缴土地款），陈立预计江湾嘉龙城在九月份正式开盘前，陆续总计要投入一百亿的资金。

        而在扣除万邦地产、方龙地产、嘉禾集团的自有资金以及从省建行等金融机构融得的贷款外，差不多有三十亿的缺额，需要通过这种方式，从民间借贷市场筹借。

        周斌了解到青泉像张小天这类的财务投资及民间借贷公司，这两三年陆续注册成立了有近百家，而随着煤炭行情的上涨以及煤矿产权交易的火爆，越来越多的闲散资金聚集到这些民间借贷公司之中，然后再投到房地产、煤矿产权交易等目前能产生超高收益的投资领域。

        “年前还有不少人，找我爸抱怨大商资本现在怎么都不融资了呢，”周斌跷着二郎腿，问道，“你们昨天跟宝塔区政府接触得怎么样？”

        零四年青泉房价继续爆涨，青泉新锐城的盈利预期一片光明，这时候自然就有更多的银行贷款及借款，更愿意流入大商资本--只可惜这时候还不断跑上门来的资本，对年收益的要求极高，陈立、郑文远他们只能将这些资金拒之门外，目前更多是吸收一些愿意参与到制造业及新创高新企业投资的资金。

        “年前我跟葛明辉见过一面，市里似乎有意大规模启动危旧小区的拆改；我们昨天也跟宝塔区区委书记王宝诚见过面，海盟制衣厂的拆改照原计划推进，没有什么问题，新潮锐置业、海盟集团以及宝塔区政府拟出方案来，这几天就放到宝塔区常委会议讨论、表决，但王宝诚昨天还是提出，希望我们能参与宝塔区鼓楼片区的危旧小区拆改。”陈立说道。

        “那么高的拆迁安置成本，有利润赚吗？”周斌问道。

        鼓楼片区的危旧小区，居住密度异常高，而且有回迁的政策要求，也就意味着鼓楼片区的新房价格达即便能达到每平米四千元，其中就要扣除一半、也就是每平方米两千的回迁安置成本。

        此外，危旧小区拆除、土地平整、高层公寓相对较高的建造成本，加上财税、运营管理以及销售宣传等等费用，每平方米两千都还打不下来，就目前宝塔区的房价，新潮锐置业介入旧房拆改，完全无利可图。

        而即便鼓楼片区到明后年新房价格能上涨到五千元，估计也就六七个点的微薄利润--这还不能贷款开发，一贷款，利润就被银行跟借贷款机构吃走了。

        现在手里有资金，跑哪里吃不到六七个点的年收益，何苦去干这份苦差事？

        还有个关键的问题，这么密的居住人口，拆迁也是难题。

        换作周斌，目前青泉、商都都有大量更容易做、利润更高的地产开发项目，自然不愿意去做难度最大的旧房拆改项目。

        “我倒是想着我们要是能将海盟大厦项目做起来，在鼓楼片区积累一批房源，就可以以腾笼换鸟的方式，加快鼓楼片区的危旧小区拆除，增加新潮锐置业的建设用地储备，”陈立坐在办公桌后面，说道，“要是市里能真正下大力度推进旧房拆改，鼓楼片区也是商都目前最优质的土地资源之一，我们还是要做两手准备。”

        郑文远点点头，说道：“确实如此，虽然目前商东新区聚集几十家开发商，商东新区的房价也快追平主城区均价了，但目前高价楼盘还是主要出现在金水区跟宝塔区。青泉濠庭的二手房价都快达到八千了，这是两年前怎么都想不到的局面。除去高端别墅项目外，高端公寓楼价破万，我估计也必然是在金水区及宝塔区最先突破。”

        “那跟银行方面谈得怎么样了？”周斌问道。

        新潮锐置业手里仅有一亿多点的流动资金，甚至用来收购海盟大厦都远远不够，陈立计划以一亿三千万现金加承接债务的方式，从海盟集团手里收购海盟大厦。

        以新潮锐置业目前的实力跟地位，主动承接海盟大厦的债务，相关债权方根本不会提出反对，但后续还需要从相关银行再贷出两个亿，完成海盟制衣厂拆改地块的置换，则还需要跟相关方面磋商。

        “这个倒是不急，我们将海盟大厦接过来，新潮锐城市鼓楼店的筹备以及海盟制衣厂的搬迁都需一定时间，”陈立说道，“这么长的时间，不至于连两个亿都筹不出来--倒是商业公司那边，有没有将筹备工作做起来呢？”

        “你丫的也让我缓一口气啊，这春节都还没有过去呢！”周斌叫苦不迭的说道。

        陈立自然不会让周斌舒舒服服拖过正月十五才正式工作，接下来几天就拉着周斌、刘同江，跟海盟集团、宝塔区政府签署相关协议。

        收购海盟大厦，新潮锐置业出资一亿三千万，直接以收购海盟地产项目公司的形式进行。

        海盟集团拿走一亿三千万现金，海盟大厦所剩余的物业、债务以及相关的员工等等，全部由新潮锐置业接收。

        而海盟集团拿到一亿三千万资金后，就要立即进行新厂的购买、生产迁移等工作；后续海盟制衣厂的拆改地块，在海盟集团完成搬迁之后，由新潮锐置业支付两亿的地价款，再由宝塔区政府以拆迁补偿费，转交给海盟集团。

        新潮锐商业公司，在观澜商业街以及新潮锐城市广场青泉解放路店、商都静海路店的筹备，已经积累近千家合作品牌商家，新潮锐城市广场鼓楼店的筹备，仅仅用了一个月，就谈妥七十余家商户入驻。

        海盟大厦的已经完成建设，裙楼商业部分之前就完成十余家服饰店商户的入驻，裙楼商业公共区域也早已经装修完成，后续只是由商业公司继续投入两千万，进行装修提档以及部分的机电设施改造。

        到四月下旬，新潮锐城市广场鼓楼店就正式对外营业，新锐鸿基大型购物超市、四十余家餐饮、服饰店铺第一批推出，而海盟大厦塔楼住宅部分，则也正式更名新锐星城再次开盘销售。

        而这一次，新锐星城直接以每平五千开盘。

        海盟大厦四个月前，每平三千五还根本卖不动，相隔四个月，再次以每平五千的价格开盘，开盘三天就累积销售超过一个亿。

        而到五月底，随着新潮锐城市广场内部的影城、游艺厅、KTV、漫度咖啡厅等一系列知名品牌商户陆续开业，新锐星城累积销售已经超过三亿五千，将新潮锐置业城市广场前期投入的资金完全覆盖掉，也清偿此前所拖欠的所有债务及银行贷款。

        新潮锐城市广场的筹办，一下子弥补掉新锐星城缺乏商业配套的缺陷，又由于新锐城、新潮锐置业的品牌，已经在商都市彻底打响，加上房产公司强大的销售能力，新锐星城的再度开盘成功，并不出乎陈立的意料。

        而这时，新潮锐置业还持有新锐星城建筑面积达三万平方米的商业以及建筑面积达四万平米的住宅部分没有销售；这些都可以视为新潮锐置业在新锐星城项目中所获得的净利润。

        海盟制衣厂年后直接在宝塔区工业园购买建成的厂房，完成海盟制衣厂的整体搬迁，新潮锐置业以新锐星城项目公司的名义，从商都城市商业银行贷取五亿资金。在扣除两亿的土地款后，这笔贷款还为新锐星城项目公司补充三个亿的后续建设资金，推动后续六栋总建筑面积达四十八万平米、作为新锐星城二期的高层公寓建设。

        新潮锐置业最终决定跟宝塔区政府签署旧房拆改及土地置换协议。

        新潮锐置业将新锐星城现有的房源拿出来，跟周边危旧小区住户成片区的签署安置协议，以置换危旧小区的占地。

        危旧小区的居住密度达到1.5的容积率，折算下来，每置换一亩建设用地，安置及折除成本加起来高达五百二十万--而就算最终能建造容积率超过3的高层公寓，也就是说每亩建设用地能建两千平方米的住宅--摊算下来，每平方米仅楼面成本也将就高达两千六百元。

        这在零五年的商都，是难以想象的事情，也是其他开发商不愿意涉足旧房拆改的关键原因。

        成本太高。

        这时候在商东新区范围内，大家都还能拿楼面价每平方米仅一千左右的建设用地，何苦来跑过来冒这个风险？

        不过陈立决定咬牙做下来，唯一的要求，就是安置协议必须成片区的签署，也就是每一个旧房小区的住宅组团，必须百分九十五以上的住户签字，协议才正式生效；也只有达到这一步，即便剩下的住户不同意拆迁，也可以正式进入司法强制拆迁程序，不用担心会有什么后遗症。

        当然，改造地块的拆迁安置成本高达五百二十万，也只是名义上的，毕竟这些都是以新锐星城每平方米五千的置换房价格进行折算的。

        事实上第一批四十亩建设用地的收储，是用新锐星城所剩未销售的四万平方米住宅进行置换的。

        新锐星城二期六栋高层公寓的建设，需要一年到一年半才能建设交房，为加快周边土地的置换，在商都市及宝塔区政府的推动下，新锐星城项目公司又向省建行、工行、农业银行，追加十二亿的拆改项目专项贷款，以便新潮锐置业能在鼓楼片区周边规模性的收购多达四十万平米新房，用于后续的土地置换。

        这么一来，陈立能将鼓楼片区的土地置换成本降低于每亩三百二十万，建设用地的楼面成本能降到一千六百元左右。

        这项工作，目前也只有新潮锐置业与市城建集团以及宝塔区国资委所属的三家地产公司去做。

        对市城建集团以及宝塔区国资委而言，危旧小区的拆迁改造是政治任务，即便亏本也要去做，亏本了也有市区两级政府进行财政补贴，陈立推动新潮锐置业去做这些工作，除了收储优质的建设用地资源外，参与这样的项目还能获得拆改专项政策贷款资金的支持。

        此外，新潮锐房产代理全市数十家楼盘的尾盘销售，掌握大量的优惠房源，能用来跟拆改户签约换地，而代理房款的结算则能拖延一年到一年半的时间，这都为新潮锐大规模参与拆改项目，腾挪出极大的可操作以及利润空间来。

        这个工作，目前也只有新潮锐置业能大规模参与，并且也只有新潮锐置业能做出一定的合理利润来，到八月下旬，在青峰山大桥正式竣工之前，新潮锐置业以十二亿专项贷款、八亿房款债务，在新锐星城附近快速置换出八百亩拆改建设用地，作为三期建设用地，并入新锐星城。


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